Transmission de la nue-propriété : Attention à la plus-value au moment de la revente

 

Donner la nue-propriété d’un bien et en conserver l’usufruit. Cette stratégie de démembrement est souvent utilisée par les familles en matière de transmission. Il est vrai qu’elle a de nombreux avantages.

Le donateur peut anticiper la transmission de son patrimoine sans se priver de l’usage ou des revenus du bien transmis. Ce type de démembrement a aussi un intérêt fiscal dans la mesure où la base des droits de transmission est uniquement constituée de la valeur de la nue-propriété (toujours inférieure à la valeur en pleine propriété).

Malgré ces avantages il faut prendre en compte deux inconvénients à cette situation. Tout d’abord il convient d’accepter la « cohabitation patrimoniale » entre l’usufruitier et le nu-propriétaire durant le démembrement. Deuxièmement il peut avoir des mauvaises surprises en cas de cession par le nu-propriétaire devenu plein propriétaire. La question de la plus-value éventuelle est en effet à regarder de près et sera différente en fonction des situations

Le cas des biens immobiliers

Dans le cas d’une transmission en pleine propriété, le calcul de la plus-value en cas de revente est assez simple à effectuer. Si le bien vaut 100 au moment où il est transmis et 150 lorsqu’il est revendu, le bénéficiaire de la donation sera taxé sur 50 de plus-value.

Avec un démembrement, il convient de distinguer la valeur d’acquisition (c'est-à-dire le prix de revient) de chacun des deux droits : l’usufruit et la nue-propriété

En cas de cession en pleine propriété, après l’extinction de l’usufruit, le calcul de l’assiette fiscale est la suivante : Prix de revente de la pleine propriété – valeur du bien en pleine propriété à la date de l’acquisition de la nue-propriété.

Le montant d’acquisition à prendre en compte en cas de cession des plus-values immobilières va dépendre de la manière dont la nue-propriété a été acquise :

• Si la nue-propriété a été acquise à titre gratuit ou à titre onéreux et que l’usufruit a été acquis par voie d’extinction, il est admis, comme le précise le BOFIP, de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale additionnelle  de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.

Autrement dit, le calcul est le même qu’avec une transmission en pleine propriété. On retient comme valeur d’achat, la valeur en pleine propriété au jour de la transmission. Il convient toutefois de souligner que ce calcul constitue une tolérance et ne correspond en rien à la règle générale.

• Si la nue-propriété et l’usufruit ont été ont été acquis successivement à titre onéreux, il convient de retenir la somme des prix d’acquisition de chacun des droits démembrés indiqués dans les actes notariés
• Si la nue-propriété a été acquise par donation ou succession et l’usufruit à titre onéreux, il convient de retenir la somme de la valeur de la nue-propriété retenue lors de la donation ou succession et le montant d’acquisition de l’usufruit
• Si les deux droits ont été acquis par voie de donation et succession, il convient de prendre pour valeur d’acquisition la somme des valeurs vénales retenues lors de chacune des donations et/ou succession

Pour toutes les situations, la durée de détention doit être décomptée à partir de la première des deux acquisitions, qu’elles soient à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d’extinction.

 

La cession de la pleine propriété  de titres après réunion de l’usufruit à la nue-propriété

La situation sera différente en fonction de l’origine de la détention de l’usufruit :

L’usufruit a été acquis par voie d’extinction

D’une manière générale, lorsque l’usufruit a été acquis par voie d’extinction (notamment en cas de décès de l’usufruitier), son prix d’acquisition est nul. En cas de cession ultérieure de la pleine propriété des titres, le prix d’acquisition à retenir est celui de la nue-propriété ou sa valeur vénale retenue lors de la transmission à titre gratuit.

Cependant, lorsque, dans un premier temps, les titres cédés ont été reçus simultanément par deux personnes distinctes, l’une en tant qu’usufruitier, l’autre en tant que nu-propriétaire à la suite d’une transmission à titre gratuit et que, dans un second temps, le nu-propriétaire a reçu l’usufruit par voie d’extinction, le prix d’acquisition à retenir est égal à la somme des valeurs vénales déclarées pour chacun de ces droits lors de la transmission à titre gratuit qui est à l’origine du démembrement de la propriété.

L’usufruit a été acquis à titre gratuit ou à titre onéreux

Le prix d’acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est alors égal à la somme du prix d’acquisition de la nue-propriété (ou de la valeur vénale retenue lors de la transmission à titre gratuit) et du prix d’acquisition de l’usufruit (ou de la valeur vénale en cas de transmission à titre gratuit).

En conclusion

Si le démembrement a de nombreux avantage lors de la transmission, il faut garder à l’esprit qu’il peut dans certains cas alourdir la taxation en cas de revente ultérieure de l’actif. Il existe en tout cas une véritable inégalité de traitement selon la nature des actifs transmis (immobilier ou titres).

Il est donc important d’envisager tous les scénarios possibles en amont d’autant que la règle fiscale peut être différente selon la manière dont est obtenu l’usufruit.