La cession-Bail : La loi de Finance 2021 rend-elle cette solution pertinente pour (re) constituer la  trésorerie de son entreprise ?

Le lease back ou la cession bail est l’opération par laquelle une entreprise propriétaire d’un bien immobilier professionnel le vend à une société de crédit-bail immobilier (crédit bailleur) et simultanément le prend en crédit-bail immobilier et devient locataire (crédit-preneur).

Cette technique de financement permet à l’entreprise cédante de dégager une trésorerie immédiatement disponible tout en conservant la jouissance de l’immeuble cédé. Par ailleurs, l’option d’achat contenue dans le contrat de crédit-bail garantit au cédant de pouvoir racheter ultérieurement son immeuble à un prix défini contractuellement.

Bénéficiant déjà d’un taux réduit en matière de droits d’enregistrement, la loi de finance 2021 rétablit un dispositif, déjà mis en place suite à la crise financière de 2008 et existant jusqu’au 31/12/2012, permettant d’assurer la neutralité fiscale de l’opération pour le cédant. En effet la mesure consiste à étaler, sur option, l’imposition de la plus-value de cession sur la durée du contrat de crédit-bail, sans pouvoir excéder 15 ans.

Il convient de noter que toutes les entreprises ne sont pas éligibles au dispositif proposé. La LF 2021 prévoit ainsi de limiter le bénéfice de cette mesure aux entreprises propriétaires d’immeubles affectés à leur activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Le texte exclut du bénéfice de cette mesure les immeubles affectés par l’entreprise à des activités de gestion de son propre patrimoine. Il exclut ainsi de facto les sociétés foncières dont l’activité est par nature patrimoniale et dont les immeubles seraient ensuite sous-loués par l’entreprise cédante dans le cadre d’une opération de sale and lease back.

S’agissant d’un dispositif dérogatoire du droit commun et représentant un coût immédiat en trésorerie pour l’État, il n’a pas vocation à être pérennisé. Sauf prorogation future, ce dispositif ne sera applicable que jusqu’au 31/12/2022.

Même si cette solution peut/doit être étudiée pour les entreprises, comme tout autres moyens de financement alternatifs, la pratique future nous dira si cette solution sera envisageable pour les entreprises, viables avant la crise, qui se retrouvent en manque de liquidité du fait du contexte économique. La LF obligeant la vente uniquement au profit d’une entreprise de crédit bail, elle réduira la concurrence des investisseurs immobiliers et fonds d’investissement, qui aurait certainement permis une hausse des prix de cession mais également du nombre de transactions.