La société civile, outil de protection des concubins

La création d’une société civile peut être un bon outil de protection en cas d’acquisition par des concubins d’un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) et en particulier de la résidence principale. Lorsqu’un couple non marié et non Pacsé achète en direct leur logement, ils le font généralement en indivision. Au décès de l’un d’eux, le survivant se retrouve alors en indivision avec les héritiers du primo décédé avec toutes les problématiques que cela emporte en cas de mésentente. Il est possible de prévoir dans un testament de léguer au survivant ses droits dans l’indivision dans la limite de la quotité disponible. Cependant les droits de succession sur la part transmise seront dûs à hauteur de 60% après application d’un abattement égal à 1594€.

Situation régulièrement rencontrée :

Mr X et Mme Y sont en couple mais ne sont ni mariés ni Pacsés. Ils ont tous les deux des enfants nés d’une première union. Ils souhaitent acquérir une résidence principale ensemble. Avant d’effectuer cet achat ils s’interrogent afin de savoir, en cas de décès de l’un d’eux, comment protéger le cadre de vie du conjoint survivant sans léser leurs enfants

Stratégie et mise en œuvre

Le schéma qui consiste à faire acquérir le logement par une société civile et à organiser un démembrement croisé de propriété des parts de la société permet d’assurer, lors du décès du premier concubin, le maintien dans les lieux du survivant, jusqu’à son propre décès et ce sans subir de prohibitifs droits de succession.

1èr étape: La constitution d'une SCI

Si vous souhaitez acquérir un immeuble avec votre concubin, il s'agira de réaliser cet investissement par l'intermédiaire d'une SCI spécialement constituée à cet effet. Chacun d'entre vous fera apport des fonds nécessaires au financement de l'acquisition par la société et en contrepartie de cet apport, vous recevrez un certain nombre de parts sociales.

 2ème étape : L'échange des parts sociales en démembrement

Une fois la société constituée et immatriculée, vous allez échanger mutuellement avec votre concubin la nue-propriété ou l'usufruit de vos parts sociales selon ce qui sera le plus intéressant en fonction de vos âges respectifs. 

Chacun d'entre vous deviendra alors nu-propriétaire de ses parts et usufruitier des parts de l'autre (ou inversement selon que l'échange aura porté sur l'usufruit ou la nue-propriété des parts).

 Au premier décès, l'usufruit détenu par le défunt sur les parts de l'autre s'éteint. Le concubin survivant se retrouve donc plein propriétaire de ses parts et conserve l'usufruit qu'il détenait sur les parts de son concubin prédécédé. 

Le concubin survivant disposera de l'intégralité des parts sociales en propriété ou en usufruit. Il conservera donc la jouissance et le contrôle des immeubles détenus par la société sans avoir à supporter de droits de succession

Aucune action en réduction ne pourra être exercée à son encontre par les héritiers réservataires du défunt puisqu'il n'aura bénéficié d'aucune libéralité de la part du défunt dans le cadre de cette opération.

Les héritiers du défunt ne sont pas désavantagés et deviendront pleinement propriétaires des parts de leur auteur au décès du concubin survivant.

 

Conclusion

Les principaux inconvénients sont le coût et les formalités induites : si l’indivision est gratuite à constituer, tel n’est pas le cas de la SCI. 

La contribution de sécurité immobilière (ancien salaire du conservateur) au taux de 0,10 % sera due.

Quant à l’échange, il subit une taxation de 5 % (article 726 du Code général des impôts) calculée sur la valeur d’un seul des lots. Des honoraires seront également dus au praticien rédacteur de l’acte.

Cette solution peut être mise en place pour des partenaires de PACS, cependant comme ces derniers bénéficient d’une exonération totale des droits de succession sur la part transmise par le partenaire décédé, l’acquisition par une société présente moins d’intérêt.

En fonction des objectifs des partenaires, l’acquisition en tontine peut être favorable. Au premier décès, le bien acquis en tontine échappera aux héritiers du partenaire prédécédé er reviendra au survivant en franchise d’impôt.

 

 

Source : Edition Francis Lefèvre et Fidroit